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existe un interés creciente por invertir en esta clase de activos, que se ha convertido en
una alternativa más rentable que la renta fija y más segura que las acciones. Las diez razones por las que es recomendable invertir parte de la cartera en sociedades inmobiliarias cotizadas.
Para los inversores menos familiarizados con este tipo de activo, conviene aclarar que “un REIT no es más que una sociedad, normalmente cotizada,
que invierte en activos inmobiliarios con el objetivo de generar rentas y que se caracteriza por estar sujeta a una fiscalidad muy baja porque está obligada
a repartir el 90% de sus ingresos entre sus inversores, en forma de dividendos. Por eso, las inmobiliarias cotizadas representan una solución muy atractiva
para los inversores que buscan rentabilidades superiores a las de los bonos con un nivel de volatilidad inferior al de la renta variable”.
“Ahora mismo, la brecha entre las rentabilidades implícitas de las inmobiliarias cotizadas y los tipos de interés de los bonos corporativos está en máximos
de varios años”. “Además, las empresas de calidad que cuentan con balances saneados se pueden financiar a un coste muy inferior a los tipos de interés que pagan las nuevas adquisiciones o promociones. Por ejemplo, la inmobiliaria francesa Gecina emitió hace unos meses bonos a diez años
a un tipo de interés del 2,875%, lo que supone un margen del 1,40%”.
Ante el miedo de algunos inversores a que las rentabilidades de los REIT se vean perjudicadas por una subida de los tipos de interés de los bonos, hay que decir que al contrario de lo que se podría pensar, su rentabilidad mejora cuando aumentan los tipos de interés, porque la subida de tipos suele implicar
una mejora de la actividad económica que se ve reflejada en mayores tasas de ocupación e incremento del precio de los alquileres. Además, como la actualización
de los contratos de arrendamiento suele estar referenciada al IPC, los REIT se consideran un buen instrumento de cobertura frente a la inflación”.
Por otro lado, “los REIT cotizan actualmente con un descuento medio sobre el valor patrimonial neto de entre el 8 y el
10%, por lo que un aumento de los tipos de interés de los bonos se traduciría en un incremento de los valores patrimoniales netos, especialmente para las
propiedades de mayor calidad. Como las inmobiliarias cotizadas poseen, en general, los activos de mejor calidad, las subidas resultarían especialmente
beneficiosas para nuestro universo de inversión y ampliaría el margen de revaluación del sector”.
Otro aspecto muy importante a tener en cuenta es la intensa reducción de la volatilidad del sector. “El desapalancamiento del sector desde el inicio de la crisis ha devuelto la beta
a sus niveles históricos (0,5-0,6 veces), lo que ha reducido la correlación con la renta variable”. “Además, si analizamos las rentabilidades de las inmobiliarias cotizadas, vemos que la correlación con la inversión directa en propiedades, expresada mediante el índice de IPD (Investment Property
Databank),
aumenta a medida que se alarga el periodo de tenencia.
A todo esto se añade que las valoraciones de las inmobiliarias cotizadas europeas están baratas con respecto a otras zonas geográficas, como Estados Unidos.
“Mientras que en EE. UU. la rentabilidad por dividendo es inferior al 3% y la prima sobre el valor patrimonial neto es elevada, en Europa continental las
rentabilidades por dividendo rozan el 5% con un descuento sobre el valor patrimonial neto cercano al 10%. Todo esto hace que los REIT sean actualmente
más eficientes por unidad de riesgo que la renta variable”.
Perspectivas de futuro
De cara al futuro próximo, destaca la buena salud del mercado residencial alemán, en el que se esperan varias salidas a bolsa en los próximos meses que llevarán el número de inmobiliarias cotizadas a cerca de diez empresas de tamaño mediano. Seguramente, veremos movimientos de consolidación que aumentarán el tamaño y mejorarán la competitividad de estas empresas”.
El mercado francés también ofrece buenas perspectivas donde se pueden destacar inmobiliarias solventes y en crecimiento, como Argan, que invierte en inmuebles
industriales y logísticos, o Terreis y Altarea, especializadas en espacios comerciales y de oficinas en la región parisina.
inmobiliario.
En España existen muy buenas oportunidades de inversión en SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), la versión española de los REITS, también presenta muy buenas oportunidades gracias a la entrada de capital extranjero, al crecimiento del sector después de su saneamiento de balances y a la favorable evolución del sector del turismo.

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